Wie geht „gerechte“ Risikoverteilung bei Anlageprodukten?

07.10.2014 Kapitalmarkt & Investor Relations von Dr. Hubert Becker 

Mittelstandanleihen für Projekte, insbesondere für Immobilienentwicklungen, werden oft als Alternative zur Bankfinanzierung eingesetzt. Dabei lautet oft die skeptische Frage von Investoren: Warum denn keine Bankfinanzierung? Und es folgt die schlichte These: Wenn keine Bank finanziert (oder finanzieren möchte) muss das Risiko sehr hoch sein und dementsprechend ein sehr hoher Kupon als Risikoprämie geboten werden. Mit anderen Worten: Anleiheinvestoren erhalten keine risikogerechte Rendite. Ein Trugschluss.

Denn die „Wahrheit“ einer „gerechten“ Risikoverteilung ergibt sich letztlich am Markt. Viele institutionelle Investoren beteiligen sich durchaus an Projektanleihen mit Kupons um die sechs Prozent. Und sie sind nicht dumm. Eine ausbleibende Bankenfinanzierung hat also andere Gründe.

Die Beurteilung von Projektrisiken, insbesondere von „Solitärprojekten“ mit Alleinstellungsmerkmalen gehört nicht zu den Kernkompetenzen der meisten Banken. Zu ihrem Geschäftsmodell passt eher Mengengeschäft in Standardobjekten und mit großen Immobilienentwicklern. Zudem finanzieren Banken in der Regel nur, wenn sie aufgrund der Beleihungsgrenze auf der sicheren Seite sind. Dafür nehmen sie dann vielleicht auch nur drei Prozent Zins oder aktuell sogar weniger. Dies löst aber nicht das Problem des Initiators, der die restliche Finanzierung mit Eigenkapital und teurem Mezzaninekapital abdecken müsste.

Kritische Erfolgsfaktoren für eine Zinseinschätzung sind letztlich die Verlässlichkeit und Spezialkompetenz des Projektentwicklers – also des Emittenten. Diese müssen ausreichend belegt, kommuniziert und seitens der Investoren im Rahmen der Roadshow hinterfragt werden.

Der Verdacht, dass die Initiatoren sich mit geringem eigenen Risiko „unanständig hohe Margen“ einstreichen, ist eher unrealistisch. Auch die eingebundenen Berater haben einen Ruf zu verlieren. Gute Berater „quälen“ ihre Kunden schon in der Vorbereitung der Anleihe mit den kritischen Themen und drängen auf Lösungen. Oft geht das zulasten der Marge, sichert aber letztlich den Erfolg der Anleihe.

Am Ende ist die Entscheidung für ein Investment immer auch eine Frage des Vertrauens. Das ist zum einen Stück „Systemvertrauen“ in einen Markt, etwa auf der Basis von Regulierung, Marktstandards etc. Noch mehr aber ist es das Vertrauen in den Emittenten und die handelnden Menschen. Und dieses gilt es auch durch eine saubere Kommunikation zu vermitteln und aufrecht zu erhalten.

# Immobilien # Finanzierung # Anleihe # Kommunikation

Zurück